Comprar una casa es una de las decisiones financieras más importantes de la vida, y en México el proceso tiene etapas y documentos propios que conviene conocer antes de empezar. Saber qué sigue en cada momento te da tranquilidad, te ayuda a negociar y reduce el riesgo de errores costosos.
Esta guía recorre el proceso típico de compra de una vivienda usada o terminada en Querétaro, desde la búsqueda hasta la entrega de llaves, y resume los gastos que suelen sumarse al precio. Es una guía general: los detalles dependen de cada operación y deben confirmarse con el notario.
1. Define presupuesto y forma de pago
Antes de visitar casas, ten claro cuánto puedes pagar en total. Si vas a usar crédito, pide una precalificación al banco, al Infonavit o al Fovissste. Si pagarás de contado, confirma que tus recursos estarán disponibles en las fechas necesarias. Reserva además una cantidad para los gastos de escrituración, mudanza y posibles arreglos.
2. Busca, visita y compara
Elige zonas y compara propiedades similares por precio por metro cuadrado, antigüedad, estado de conservación y cuota de mantenimiento. Visita en distintos horarios y pregunta por el reglamento del condominio. Nuestra lista de revisión para visitas te ayuda a no olvidar nada.
3. La oferta y el apartado
Cuando encuentras la casa, haces una oferta, normalmente por escrito. Si el vendedor acepta, es común firmar un documento de apartado o carta oferta acompañado de un pago para retirar la propiedad del mercado. Antes de pagar, verifica la identidad del vendedor y que sea el propietario, y deja por escrito el precio, la forma de pago, el plazo para firmar la promesa y en qué casos se devuelve el apartado.
4. Revisión de documentos
Con la oferta aceptada empieza la revisión legal. El notario o tu abogado suelen pedir la escritura del vendedor, identificaciones, comprobantes de predial y agua al corriente, la constancia de no adeudo de mantenimiento si es condominio y un certificado de libertad de gravámenes del Registro Público de la Propiedad. Si algo no está en orden, es el momento de resolverlo o de renegociar.
5. Promesa de compraventa
La promesa de compraventa es el contrato en el que comprador y vendedor se obligan a firmar la escritura en una fecha o bajo ciertas condiciones. Suele incluir un anticipo, el precio total, el calendario de pagos, las penalizaciones si alguna parte incumple, qué se entrega con la casa y la fecha de entrega. Léela con atención y, de preferencia, que la revise el notario o un abogado antes de firmarla.
6. Avalúo y crédito
Si compras con crédito, la institución pedirá un avalúo hecho por una unidad de valuación autorizada. El avalúo determina el valor de referencia para el préstamo y también se usa en el cálculo de impuestos. Después vienen la aprobación final del crédito y la coordinación de la firma con el notario y el banco.
7. Escrituración ante notario
La escritura pública es el documento que te convierte en propietario. En la firma participan comprador, vendedor y, si hay crédito, el banco. El notario lee o explica el contenido, recaba las firmas, recibe el pago de impuestos y derechos, y después inscribe la escritura en el Registro Público de la Propiedad. La escritura registrada suele entregarse semanas o meses después de la firma.
8. Entrega de la casa
Acuerda en la promesa cómo y cuándo se entrega la propiedad. En la entrega revisa que todo esté como se pactó, recibe llaves, controles y documentos (planos, manuales, recibos), toma lectura de medidores y cambia los servicios a tu nombre. Notifica a la administración del condominio que eres el nuevo propietario.
Los costos que se suman al precio
Los gastos de compra varían según el municipio, el valor de la vivienda, la notaría y si hay crédito. Como referencia general, el comprador suele cubrir estos conceptos:
- Impuesto sobre adquisición de inmuebles, que fija cada municipio.
- Honorarios del notario y gastos de la escritura.
- Derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
- Certificados y constancias (libertad de gravámenes, no adeudo, catastro).
- Avalúo y, con crédito, comisiones y seguros del banco.
Lo que suele pagar el vendedor
El vendedor normalmente paga el impuesto sobre la renta por la ganancia de la venta, con las exenciones que la ley contempla en ciertos casos, y entrega la propiedad con predial, agua y mantenimiento al corriente. La comisión inmobiliaria se pacta en cada operación. Pide al notario un presupuesto detallado por escrito: es la mejor forma de saber cuánto necesitarás realmente.
Errores que conviene evitar
Pagar un apartado sin documento firmado ni datos claros del vendedor; firmar la promesa sin haber visto el certificado de libertad de gravámenes; olvidar presupuestar los gastos de escrituración y la mudanza; aceptar que parte del precio se declare por debajo de su valor real, lo que puede generar problemas fiscales; o fijar una fecha de firma sin confirmar antes los tiempos del banco. Una revisión ordenada con tu asesor y con el notario evita casi todos estos tropiezos.
Cuánto tarda
Una compra de contado con documentos en orden puede cerrarse en pocas semanas; con crédito, el proceso suele tomar más por el avalúo y la aprobación. Los tiempos dependen de cada caso.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el apartado al comprar casa?
Un pago inicial con un documento firmado para retirar la propiedad del mercado mientras se prepara la promesa. Deja por escrito en qué casos se devuelve.
¿Qué diferencia hay entre promesa y escritura?
La promesa obliga a ambas partes a firmar la compraventa; la escritura ante notario formaliza la compra y, una vez registrada, acredita la propiedad.
¿Cuánto cuestan los gastos de escrituración?
Dependen del municipio, del valor del inmueble y de la notaría. Pide un presupuesto por escrito al notario antes de firmar la promesa.
¿Quién elige al notario?
Suele acordarse entre las partes; con crédito, el banco puede tener notarios autorizados. Pregúntalo al inicio.
¿Cuánto tarda comprar una casa?
De contado y con documentos en orden, unas semanas; con crédito, normalmente más. Cada caso es distinto.
Información general, no es asesoría legal ni fiscal. Para tu caso concreto, consulta con un notario, abogado o contador.